Apesar da valorização certa, a aquisição de imóveis na planta
envolve riscos
Adquirir um imóvel na
planta é um negócio repleto de vantagens para quem tem condições de esperar
pela finalização da obra. As prestações são reajustadas segundo a variação do Índice
Nacional de Construção Civil (INCC), mas comprar um imóvel ainda em construção
pode significar uma economia de 20% a 30% do valor dos imóveis prontos. Em
certos casos, a valorização do imóvel com a entrega das chaves chega a até 50%.
Além disso, os apartamentos comprados na planta geralmente têm taxas
condominiais menores.
No entanto, os riscos deste tipo
de transação muito se assemelham com o de marcar um encontro com alguém que
você conheceu pela internet. Não faltam casos de fraudes, atrasos na obra e
promessas não cumpridas, além de deficiências sérias no produto final, como
rachaduras e até desníveis nos andares. Porém, é possível tomar algumas
precauções para fugir deste mau agouro. A seguir, três especialistas de
diferentes setores ensinam os principais cuidados que todo comprador deve tomar
antes, durante e depois do processo de compra de um imóvel na planta.
1 -
Defina seus critérios: Antes de começar a peregrinação pelos
estandes das incorporadoras, lembre-se que a compra de um imóvel na planta é
uma transação de longo prazo. É um tipo de negócio que sempre requer muita
análise prévia sobre suas necessidades e realidade financeira nos próximos
anos. "A pessoa deve se perguntar qual é o tamanho da prestação que cabe
no bolso e qual é a necessidade da família. Quando isso estiver claro, você
está pronto para procurar o imóvel adequado para seu perfil", afirma João
Crestana, presidente do Secovi-SP, o sindicato da habitação. De acordo com ele,
esse simples "cálculo" é suficiente para manter o comprador longe de
fechar contratos por impulso.
2 -
Bisbilhote o passado da construtora: "Para
escapar de problemas, firme contratos com incorporadoras que tenham uma boa
reputação no mercado", diz Octávio Galvão Neto, coordenador da Câmara de
Avaliação do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de São Paulo
(IBAPE/SP). Não é possível chegar a conclusões concretas sobre a idoneidade da
empresa com apenas algumas conversas com o corretor imobiliário no estande de
vendas. Segundo especialistas, a primeira estratégia pra se prevenir de
eventuais dores de cabeça com empreendimentos imobiliários é analisar o
histórico da construtora. E isso demanda muita sola de sapato. É comum, por
exemplo, que alguns prédios apresentem vícios na construção, como fissuras, infiltrações
e outras deficiências resultantes de um mau planejamento arquitetônico - ou
mesmo do uso de materiais de construção de baixa qualidade. Prever esse tipo de
problema, contudo, é praticamente impossível. Por isso, aconselha Galvão, uma
visita a outros lançamentos da construtora é indispensável. "Os problemas
tendem a se repetir", diz. Assim, a dica é investigar com os moradores
sobre possíveis atrasos na obra, problemas de infraestrutura e descumprimento
de promessas. Verifique também se a empresa tem pendências na Justiça ou
reclamações na Fundação Procon. Para conferir se a administradora pisou na bola
com outros clientes, consulte a lista de reclamações no site do Procon.
3 - Atenção
aos documentos: Para não cair em golpes, peça sempre uma
cópia do memorial de incorporação da obra. Se o corretor disser que a
construção ainda não possui, então nem continue a conversa. "É crime
levantar um empreendimento sem estes documentos", diz Crestana, do Secovi.
A lei 4591, de 1964, determina que, antes de iniciar qualquer negociação
imobiliária, as incorporadoras devem registrar no cartório de imóveis um
conjunto de quinze documentos. Entre eles estão a prova da propriedade do
terreno, o projeto de construção aprovado pela prefeitura, o cálculo exato da
área do imóvel e a descrição do acabamento e material utilizado na construção.
"No memorial, tudo é descrito de maneira bem minuciosa. É preciso prestar
muita atenção nesses itens", afirma Patrcia Ferraz, presidente da
Associação dos Notários e Registradores do Estado de São Paulo (Anoreg-SP).
Isso porque é muito fácil se encantar com a decoração dos apartamentos em
exposição ou com as promessas dos corretores. No entanto, apenas o memorial de
incorporação oferece uma dimensão concreta do imóvel que está sendo comprado.
4 -
Visite a obra pessoalmente: Não visitar o local de construção da obra é
um dos piores erros de quem está negociando um imóvel na planta. É comum que os
estandes de vendas das construtoras fiquem em locais mais movimentados, como
shopping centers. Muita gente opta pelo mais cômodo e confia apenas na
descrição do imóvel feita pelos corretores. O conforto, no entanto, pode virar
um pesadelo quando as chaves forem entregues. "Recentemente, vistoriei um
empreendimento localizado em uma rua com problema de drenagem. Chovia e a água
subia quase um metro", conta Galvão Neto. Ou seja, se os futuros
condôminos deste novo prédio não tiverem a precaução de conversar com os
moradores da região, poderão ter uma surpresa todas as vezes que nuvens negras
se formarem no céu. Bancar o detetive para apurar questões como a
infraestrutura urbana, os serviços de água e esgoto e até a presença de feiras
ou festas na rua é essencial. Um bom passeio pela vizinhança pode garantir
também um esboço sobre a média do IPTU e das taxas condominiais da região. Por
outro lado, caso você feche o contrato fora do estabelecimento comercial, o
Código de Defesa do Consumidor dá o direito de desistir da compra num período
de sete dias. Mas sempre vale a pena checar tudo antes de assinar o contrato.
5 - Não
subestime a maquete: Por mais bonita que seja, a maquete não é
mero objeto de decoração do estande de vendas. É, sim, o principal instrumento
para sua tomada de decisão. Por isso, examine a composição de cada item e
pergunte se o que está ali corresponde à realidade do futuro empreendimento.
Assim, na hora de escolher o apartamento para comprar, guie-se pelas
coordenadas da maquete. "Os apartamentos da face sul tem menor insolação,
nos da face norte sempre bate mais sol", afirma o presidente do Secovi-SP.
Verifique também para onde dá a vista de cada imóvel - esse tipo de
questionamento pode influenciar o preço do apartamento e, no futuro, sua
valorização.
6 - Tudo
pode ser usado no tribunal: A prevenção é sempre uma ótima aliada para
quem está adquirindo um imóvel na planta. Os especialistas recomendam que o
comprador guarde todos os papeis ou registros escritos que lhe forem entregues
por funcionários da administradora. Vale até folhetos promocionais e e-mails
trocados com os corretores. "Tente fazer as perguntas sempre por escrito
para ter uma garantia", diz Galvao Neto. Todo este material pode servir
como prova caso haja algum abuso por parte da empresa. Não é regra, mas por
cautela, vale registrar todo este arquivo no cartório de registro de titulos e
documentos.
7 - Torne
oficial: Ao fechar o compromisso de compra e venda do
imóvel, muitas pessoas se esquecem de registrar o documento. No entanto, pelas
leis brasileiras, a propriedade só é transferida após o registro da escritura
no cartório de registro de imóveis. "Não basta verificar a vida da pessoa
que está vendendo. Sem o registro, você não tem os direitos sobre a
propriedade", afirma Patrícia Ferraz. Ela exemplifica com um caso em que a
proprietária de um imóvel decidiu registrar a escritura em cartório apenas
alguns anos após a compra. "Neste período, a pessoa que vendeu o imóvel
ficou com débito na previdência e o patrimônio ficou indisponibilizado",
diz. Por outro lado, se você registrar o contrato, a incorporadora será
obrigada a pedir sua autorização para qualquer mudança no projeto inicial, por
exemplo. Para evitar gastos em dobro no cartório, muita gente não recorre a
esta conduta. No entanto, no estado de São Paulo, é possível pagar 30% do valor
final do registro da escritura no registro do compromisso de compra e venda do
imóvel. Os outros 70% podem ser pagos na hora de registrar a escritura.
8 -
Consulte o tabelião: Neste processo, outra dica é firmar o contrato
sempre com a assessoria jurídica de um tabelião. Boa parte das construtoras de
imóveis tem parceria com advogados que fazem este serviço. No entanto,
estima-se que a economia seja de 20% a 40% quando se estabelece uma escritura
pública em vez de um contrato particular. Por não ter ligação com nenhuma das
partes do acordo, a assessoria do tabelião para compor o contrato será mais
imparcial e, por isso, menos arriscada para os compradores. Não são raros os
casos de irregularidades neste tipo de contrato - que podem passar
"despercebidas", dependendo da parceria do assessor jurídico com a
incorporadora. Além disso, caso a construtora se torne inadimplente e não
termine a obra, compradores que recorreram à escritura pública tornam-se
automaticamente proprietários de parte do terreno onde o imóvel seria
construído. Fato que garante maior segurança para a transação.
9 - Fique
de olho na política de juros: Um abuso
comum neste tipo de transação são os chamados juros no pé. Até a entrega das
chaves, o comprador tem a garantia de que não precisará pagar juros. No
entanto, assim que o imóvel fica pronto, a incorporadora passa a cobrar juros
sobre todo o período financiado. Uma portaria de 2001 emitida pela Secretaria
de Direito Econômico do Ministério da Justiça considera a prática irregular. No
entanto, o assunto não é consensual entre os juristas. Há histórico de ações
judiciais que deram ganho de causa para as construtoras que cobraram os juros.
Para evitar problemas, recomenda-se criar uma cláusula no contrato que
determine a rescisão ou devolução do dinheiro em casos como esse.
10 - Seja
beneficiário do seguro: Fique atento aos contratos firmados com as
companhias de seguro. Este tipo de acordo serve de garantia tanto para os casos
de inadimplência do comprador quanto para irregularidades da administradora.
Por isso, fique atento às clausulas que determinam quem é o beneficiário do
contrato. Se for a incorporadora, em caso de atraso da obra, ela terá o direito
de receber a indenização e ao comprador restará o prejuízo.
CredItos:
Talita Fernandes (Revista Exame)
Link
da reportagem:
http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/imoveis/noticias/dez-cuidados-antes-comprar-imovel-planta-545885?page=4#8
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